Offene Immobilienfonds waren in der Niedrigzinsphase bei Anlegern sehr beliebt. Positive Erträge bei geringen Schwankungen machten sie zu einem Verkaufsschlager. Viele Investoren sind sich jedoch nicht der Risiken bewusst, die sie mit einem Investment eingehen. Gerade für Anleger, die schon recht lange investiert sind, kann sich schnelles Handeln in barer Münze auszahlen!
Wenn es darum geht, ängstlichen Anlegern Investments zu verkaufen, sind offene Immobilienfonds ein dankbares Produkt: Inklusive Ausschüttungen gerechnet, bringen viele von ihnen Anlegern relativ stetige Wertzuwächse bei extrem geringen Schwankungen (und dem Vertrieb oftmals eine schöne Verkaufs- und Bestandsprovision). Die Wertzuwächse sind zwar bei Weitem nicht so hoch wie bei Welt-Aktien-ETFs oder Aktien-Fonds, aber die Schwankungen sind minimal. Daher dürfen diese Produkte an viele auch risikoscheue Investoren verkauft werden. Meist werden offene Immobilienfonds in die Risikoklasse 1 oder 2 eingeordnet.
Der zur Ermittlung des Risikos eingesetzte Indikator SRRI (Synthetic Risk and Reward Indicator) zieht vor allem die Volatilität eines Finanzprodukts, also dessen Schwankungsbreite, zur Einstufung des Risikogrades heran. Offene Immobilienfonds fallen in die SRRI-Klasse 1 oder 2, was eine Volatilität zwischen null und zwei Prozent bedeutet.
Durch die positive Wertentwicklung waren offene Immobilienfonds in der Nullzinsphase, wie bereits schon einmal in den 00er-Jahren, bevor die Finanzkrise kam, daher eine gern gesehene Alternative zu Zinsanlagen: Es gab immerhin noch positive Erträge und sie konnten an risikoscheue Investoren vertrieben werden.
Ein Blick auf die Performance des hausInvest, mit gut 16,5 Milliarden Euro Volumen einer der größten offenen Immobilienfonds, zeigt wie schön die Kurse von links unten nach rechs oben laufen, aber auch, dass die nominale Rendite eher mager ist: In den vergangenen 15 Jahren weniger als 50 Prozent Rendite – und zwar vor Steuern und Inflation. Das dürfte bei einer wohlwollenden Betrachtung nur zu minmal mehr als zum realen Erhalt der Kaufkraft geführt haben. Bei der Betrachtung ist zu berücksichtigen, dass für offene Immobilienfonds eine Teilfreistellung besteht und in der Regel 60 Prozent der Erträge steuerfrei sind. Bei offenen Immobilienfonds mit Anlageschwerpunkt im Ausland sind gar 80 Prozent steuerfrei.
Dass es aber auch Rückschläge geben kann, und dass diese heftig und abrupt sein können, das mussten Anleger vor ein paar Monaten beim UniImmo: Wohnen ZBI erfahren. Nachdem bereits seit Mitte 2023 kleinere Abwertungen vorgenommen wurden, erfolgte im Juni 2024 eine kräftrige Abwertung um gut 17 Prozent. Einen so hohen Tagesverlust bei einem offenen Immobilienfonds hatte es zuletzt in Folge der Finanzkrise von 2008 gegeben.
Ich stelle mir hier die Frage, ob generell nicht Abwertungen des Anteilspreises von anstehenden Mittelabflüssen beeinflusst werden können? Schließlich sind die meisten Auszahlungen, wie wir später noch sehen werden, mindestens ein Jahr im Voraus bekannt. Da liegt es natürlich im Interesse der Fondsgesellschaft noch mal kräftig abzuwerten, da dann geringere Summen ausbezahlt werden müssen.
Die Abwertung bei UniImmo: Wohnen ZBI hat auch die Verbraucherzentrale auf den Plan gerufen. Sie fragt, ob die niedrige Risikokennzahl bei offenen Immobilienfonds nicht darüber hinwegtäuscht, wie riskant diese Anlagen wirklich sind. Nach Ansicht der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg, die Klagen gegen UniImmo eingereicht hat, hätten offene Immobilienfonds als „verpackte Anlageprodukte“ einen Risikoindikator von 6 erhalten müssen. „Sollten die Gerichte unserer Auffassung folgen, können betroffene Anlegerinnen und Anleger Schadenersatz verlangen, wenn sie glaubhaft machen können, dass sie den Immobilienfonds nicht gekauft hätten, wenn im Basisinformationsblatt eine Risikokennzahl von 6 angegeben worden wäre“, so Niels Nauhauser, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg. Geschädigte Anleger sollten sich an die Verbraucherzentrale Baden-Württemberg wenden.
Wie funktionieren offene Immobilienfonds?
Offene Immobilienfonds funktionieren vom Grundprinzip her ähnlich wie Aktienfonds oder Aktien-ETFs. Sie sammeln das Geld der Anleger und investieren es, nur eben nicht in Aktien, sondern in Immobilien. Damit ein Fonds als offener Immobilienfonds gilt, muss er mindestens 51 Prozent des Geldes in Immobilien anlegen. Zudem ist die Laufzeit des Fonds unbegrenzt. Erwerben Anleger über die Fondsgesellschaft neue Anteile am Immobilienfonds, so erhöht sich das Fondsvolumen. Während bei Aktienfonds davon aber schnell und in kleinen Stückzahlen neue Wertpapiere gekauft werden können, ist es bei Immobilienfonds etwas komplexer. Die einzelnen Objekte sind teurer und Käufe und Verkäufe dauern länger. Ein umgedrehter Prozess findet statt, wenn Anleger Anteile an die Fondsgesellschaft zurückgeben und entsprechend dem aktuellen Kurs des Fondsanteils am Rückgabetag Geld erhalten: Jetzt reduziert sich der Cashbestand im Fonds (und auch die Anzahl der ausgegebenen Anteile). Aus diesem Grund haben offene Immobilienfonds einen höheren Cashanteil im Vergleich zu Aktienfonds. Der Gesetzgeber schreibt vor, dass mindestens fünf Prozent des Fondsvolumens in liquiden Mitteln wie Bankguthaben oder festverzinslichen Wertpapieren vorgehalten werden müssen. Die maximale Cashquote beträgt 49 Prozent.
Was passiert aber nun, wenn viele Anleger gleichzeitig ihr Geld wollen und die Cashbestände des Fonds nicht ausreichen? Genau dieses Szenario ist bei einigen Fonds in Folge der Wirtschafts- und Finanzkrise von 2008/09 aufgetreten. Cash auf dem eigenen Konto oder gar Bargeld waren während dieser Vertrauenskrise extrem begehrt, und so haben viele Anleger ihre Anteile an offenen Immobilienfonds schnell verkauft. Das ging damals noch sehr kurzfristig. In der Folge schmolzen die Cashbestände der Immobilienfonds. Reichten die vorgehaltenen liquiden Mittel nicht aus, wurde die Rücknahme von Fondsanteilen ausgesetzt, und Anleger kamen vorerst nicht an ihr Geld. Diese notwendige Maßnahme führte dazu, dass noch mehr Anleger in Panik gerieten und ebenfalls ihre Anteile zurückgaben – obwohl sie ursprünglich vielleicht gar nicht vorhatten, sich vom Fonds zu trennen.
Einige Fonds hatten auch nach zwei Jahren (über diese ganze Zeit waren keine Rückgaben möglich) noch nicht genügend Immobilien verkauft, um alle rückgabewilligen Anleger auszuzahlen. Fonds wie der SEB Immoinvest, der Morgan Stanley P2 Value oder auch der CS Euroreal eröffneten nach der maximalen Schließungsdauer von zwei Jahren nicht wieder und wurden in der Folge ab den Jahren 2011/12 schrittweise aufgelöst. Von den drei genannten offenen Immobilienfonds ist bisher lediglich der Morgan Stanely P2 Value fertig aufgelöst – die anderen beiden Fonds befinden sich noch immer in der Abwicklung (wobei seit Jahren nur noch sehr kleine Anteile des ursprünglichen Fondsvermögens zur Auszahlung anstehen, und alle Immobilien in der Zwischenzeit verkauft sind). Die Immobilien wurden nach und nach verkauft, und die Gelder an die Anleger ausgekehrt – doch diese erhielten in der Regel deutlich weniger zurück als die Anteilspreise vor Schließung hätten erwarten lassen. Zudem mussten die Anleger lange aufs Geld warten, und ihnen entgingen so Erträge bei einer alternativen Anlage.
Neue Regelung für offene Immobilienfonds ab 2013
Der Zusammenbruch einiger offener Immobilienfonds hat zu einer Neuregelung geführt, die ab 2013 greift. Seither müssen Fondsanteile nach dem Kauf mindestens 24 Monate gehalten werden. Erst dann können sie wieder an die Fondsgesellschaft zurückgegeben werden. Für Anteile an offenen Immobilienfonds, die nach dem 21. Juli 2013 erworben wurden, gilt zudem eine zwölfmonatige Kündigungsfrist. Damit ist für die Anleger unklar, zu welchem Preis ein Verkauf in einem Jahr nach Kündigung abgerechnet wird. Für Altbestände gibt es Übergangsregelungen. Investoren, welche die Fondsanteile bis zum 21. Juli 2013 erworben haben, dürfen pro Kalenderhalbjahr Anteile im Volumen von 30.000 Euro ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist verkaufen.
Handel offener Immobilienfonds über die Börse
Viele offene Immobilienfonds sind spätestens seit der Finanzkrise nicht nur über die Fondsgesellschaft, sondern auch über die Börse handelbar. Ähnlich wie Aktien-ETFs ist daher ein sofortiger Verkauf an der Börse möglich. Hierfür gelten die oben beschriebenen Regelungen bezüglich Mindesthaltedauer und Kündigungsfristen nicht. Anders als bei Aktien-ETFs, bei denen, mit Außnahme von sehr hektischen Phasen, der Preis an der Börse sehr nah an dem von der Fondsgesellschaft gestellten Preis ist, gibt es bei den offenen Immobilienfonds teilweise erhebliche Abweichungen und zwar durchweg nach unten: Der Börsenpreis ist niedriger als der per heute von der Fondsgesellschaft ermittelte Anteilspreis. Der Abschlag ist der Preis dafür, sofort und in Kenntnis des Abrechnungskurses aus seinem Fonds raus zu kommen.
Eine kleine Übersicht über große offene Immobilienfonds sowie über welche mit hohen Abschlägen im Börsenhandel:
Unter den großen und volumenstarken offenen Immobilienfonds fallen vor allem der grundbesitz global und der grundbesitz europa von der DWS auf. Während Anleger beim grundbesitz global an der Börse aktuell nur rund 38,40 Euro je Anteil bekommen, steht der offizielle Rücknahmepreis der Fondsgesellschaft bei 47,24 Euro. An der Börse werden die Anteile also mit einem Abschlag von 18,7 Prozent gegenüber dem von der Fondsgesellschaft errechneten Rücknahmepreis gehandelt. Daher stellt sich die Frage: Wie werden solche Fonds bewertet, wenn sich ein so großer Abstand zwischen dem vom Markt (Börsenkurs) ermittelten Wert und dem von der Fondsgesellschaft errechneten Wert ergibt?
Bewertung von offenen Immobilienfonds
Bei Aktienfonds oder Aktien-ETFs ist die Berechnung des fairen Wertes einfach. Die Kurse der im ETF oder Fonds enthaltenen Aktien werden fortlaufend ermittelt und mit ihnen lässt sich in Sekundenschnelle der Wert des Fonds und damit eines jeden einzelnen Fondsanteils ermitteln. Bei Immobilien ist das schwieriger. Das weiß jeder spätestens dann, wenn er versucht hat, mal ein eigenes Objekt zu verkaufen. Was ist der faire Wert? Zu welchem Preis inseriert man das Objekt und wie viel ist man im Zweifel bereit nachzugeben? Klar, es gibt Anhaltspunkte. Aber jedes Objekt ist einzigartig und erst, wenn eine Transaktion stattgefunden hat, kennt man den dann für diesen Zeitpunkt und dieses Objekt erzielbaren Marktpreis. Die Bewertung von Immobilien erfolgt gemäß des KABG, des Kapitalanlagengesetzbuches. Dieses schreibt vor, dass die Bewertung des Vermögens eines Immobilienfonds gewissenhaft, mit der gebotenen Sorgfalt und Sachkenntnis durch einen gesetzlich anerkannten und unabhängigen Sachverständigen erfolgen muss. Anders als bei Aktien kann die Bewertung nicht börsentäglich vorgenommen werden – ergibt ja auch in der Regel wenig Sinn. Denn warum sollte eine Immobilie heute weniger wert sein als gestern (gut, das frage ich mich bei Aktien auch manchmal, denn die Firma ist noch die gleiche – aber hier gibt es über die Börse einen Marktpreis)? Daher schreibt der Gesetzgeber im § 217 KABG vor, dass die Bewertung in zeitlichen Abständen zu erfolgen hat, die der Ausgabe- und Rücknahmehäufigkeit der Anteile angemessen sind, mindestens einmal jährlich stattzufinden hat. Nicht alle Objekte eines Fonds werden gleichzeitig bewertet. Durch diese rotierende Bewertung gibt es bei dem von der Fondsgesellschaft ermittelten Rücknahmepreisen immer nur kleine Kursbewegungen. Dies führt zu dem eingangs dargesellten „ruhigen“ Kursverlauf, es sei denn, es kommt wie beim UniImmo: Wohnen ZBI zu einer abrupten Abwertung.
Welche Anleger jetzt bei offenen Immbilienfonds handeln sollen
Wie oben bereits erläutert, gibt es unterschiedliche Regeln für den Verkauf der Fondsanteile, je nach Kaufdatum und Haltedauer.
Fall 1: Kauf des offenen Immobilienfonds vor dem 22. Juli 2013.
In diesem Fall würde ich umgehend pro Halbjahr den möglichen Betrag von 30.000 Euro an die Fondsgesellschaft zurückgeben. Nehmen wir den grundbesitz europa als Beispiel: Bei der Fondsgesellschaft bekommt Ihr noch 37,16 Euro, während an der Börse, wo die Kurse durch Angebot- und Nachfrage und nicht von Gutachtern ermittelt werden, nur 30,27 Euro gezahlt werden. Ergo: So viel wie möglich zu 37,16 Euro verkaufen. Wenn die Anlagesumme über 30.000 Euro liegt, dann sehe ich zwei Möglichkeiten: Gleich zu Beginn des neuen Jahres erneut 30.000 Euro verkaufen.
Wenn Ihr nun unbedingt (was auch immer Euch dabei reitet) weiter in einem offenen Immobilienfonds investiert bleiben wollt, dann würde ich (wenn der Abschlag groß genug ist) die vor dem 22. Juli 2013 erworbenen Anteile dennoch verkaufen und mit Abschlag an der Börse direkt zurückkaufen. Dann beginnt zwar die Haltefrist von neuem, aber Ihr habt am Ende deutlich mehr Anteile. Schauen wir uns das mal am Beispiel grundbesitz europa an: Ihr habt 100 Anteile zu 37,16 Euro, die ihr an die Gesellschaft zum Rücknahmepreis zurückgeben könnt. Damit erlöst Ihr 3.716 Euro. Für diesen Betrag könnt Ihr direkt an der Börse 122,76 Anteile zu 30,27 Euro zurückkaufen. Diese Anteile unterliegen nun der zweijährigen Mindesthaltedauer – dafür habt Ihr aber 22,76 Prozent mehr Anteile als vorher!
Fall 2: Offene Immobilienfonds mit abgelaufener Mindesthaltedauer, nach dem 21. Juli 2013 gekauft
Besitzt Ihr nun offene Immobilienfonds schon länger als ein Jahr und hattet diese nach dem 21. Juli 2013 gekauft, so habt Ihr die Möglichkeit, diese zu kündigen, und bekommt in einem Jahr dann den Rücknahmepreis der Gesellschaft. Bei den meisten Fonds (siehe Tabelle oben) ist dieser Abschlag so hoch, dass es attraktiver ist, die Fondsanteile zu kündigen und darauf zu spekulieren, dass es innerhalb des nächsten Jahres keine massive Abwertung gibt, und dann den höheren Rücknahmepreis von der Fondsgesellschaft zu bekommen. Nur, wenn eine baldige deutliche Abwertung zu befürchten ist, ist ein sofortiger Verkauf über die Börse der bessere Weg.
Fall 3: Offene Immobilienfonds mit Mindesthaltedauer, nach dem 21. Juli 2013 gekauft
Um Anteile an offenen Immobilienfonds an die Fondsgesellschaft (die nach dem 21. Juli 2013 gekauft worden sind) zurückgeben zu können, müssen diese zwei Jahre in Eurem Bestand gewesen sein. Ist das erste Jahr davon noch nicht um, könnt Ihr jederzeit über die Börse verkaufen oder noch einige Wochen warten bis das erste Jahr so ziemlich rum ist, und dann kündigen. Welcher Weg besser ist, hängt auch wie im Fall 2 davon ab, wie hoch die Abschläge sind und wie die Erwartung an die weitere Entwicklung des jeweiligen Fonds ist.
Kardinalfehler bei offenen Immobilienfonds
Was Ihr bei offenen Immbobilienfonds auf keinen Fall machen solltet, aber leider von in meinen Augen unseriösen „Beratern“ immer wieder versucht wird, ist, Anteile zum Ausgabepreis bei der Fondsgesellschaft zu kaufen. Zum einen zahlt Ihr den Ausgabeaufschlag (der in die Taschen der Vertriebsgesellschaft geht und für den „Berater“ oftmals die Motivation zum Verkauf ist) und zum anderen zahlt Ihr einen mehr oder minder deutlichen Aufschlag auf den Börsenkurs. Nehmen wir noch mal das Beispiel grundbesitz europa, der an der Börse für 30,27 Euro (zzgl. Kaufgebühren) zu haben ist. Er kostet bei der Fondsgesellschaft direkt inklusive Ausgabeaufschlag aktuell 39,02 Euro, das entspricht einem Aufschlag von 28,9 Prozent. Wenn Euch ein „Berater“ also den Fonds via Gesellchaft „aufs Auge drückt“, dann zahlt Ihr 28,9 Prozent mehr als bei dem am freien Markt gebildeten Preis.
An der Börse kaufen und an die Fondsgesellschaft zurückgeben?
Anleger, die sich des Risikos einer möglichen Abwertung bewusst sind, bietet die aktuelle Situation aber auch eine Chance. Wer Anteile offener Immobilienfonds über die Börse erwirbt, der wird für das Risiko möglicher Abwertungen mit einer höheren Renditechance entschädigt. Nehmen wir noch einmal den grundbesitz europa als Beispiel. Diesen kann man aktuell an der Börse für 30,27 Euro kaufen. Damit man ihn an die Fondsgesellschaft zurückgeben kann, ist eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren einzuhalten, die Kündigungsfrist beträgt ein Jahr. Bleibt nun der Rücknahmepreis in den kommenden zwei Jahren unverändert bei 37,16 Euro und kündigt man den Fonds spätestens nach einem Jahr Haltedauer (während des ersten Jahres ist man damit noch komplett flexibel und kann direkt über die Börse zu dem dann ermittelten Preis verkaufen, falls man aussteigen möchte), so lässt sich eine Rendite von 22,8 Prozent erzielen. Kommt es hingegen zu einer moderaten Abwertung, fällt die Rendite entsprechend geringer aus. Worst Case Szenario wäre hier, dass es zu einer Fondsschließung kommt. Bei der Schließungswelle vor gut 13 Jahren lagen die Abschläge bei den in Abwicklung befindlichen Fonds bei um die 50 Prozent auf den zuvor ermittelten Nettoinventarwert. Im Fall des grundbesitz europa wären 50 Prozent dann 18,58 Euro. Bezogen auf den aktuellen Börsenwert von 30,27 Euro bedeutet dies ein Risikopotential von 38,6 Prozent. Allerdings sollte man immer bedenken, dass starke Mittelabflüsse die Fondsgesellschaft zu stärkeren Abwertungen verleiten könnten. Auf der anderen Seite dürfte die Klage der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg dafür sorgen, dass es sich Fondsgesellschaften zweimal überlegen, extrem starke Abwertungen zuzulassen.
Offene Immobilienfonds: teure und überflüssige Produkte
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass offene Immobilienfonds eine komplett überflüssige (und in den meisten Fällen auch noch zu teure) Produktkategorie sind. Der Versuch, am Markt vorhandene Preisschwankungen „unsichtbar“ zu machen, und so ein Produkt, das Risiken birgt, an eine Gruppe von Anlegern, die nur wenige Risiken tragen will, zu verkaufen, betrachte ich als sehr grenzwertig und unseriös. Auch wenn die Volatilität von Akademikern gerne als Risikomaßstab herangezogen wird, offene Immobilienfonds zeigen sehr deutlich, dass diese Betrachtungsweise in die Irre führt, und Anleger Risiken eingehen, die sie nicht tragen möchten beziehungsweise derer sie sich nicht bewusst sind. Mit REITs und Immobilienaktien gibt es effiziente und kostengünstiere Methoden, um gestreut in Immobilien zu investieren, es braucht schlicht keine offenen Immobilienfonds.
Aufmacherbild mit image generator von ChatGPT erstellt.
